Правительство начало двигаться по пути ужесточения условий по льготной ипотеке, повысив первоначальный взнос по ней с 20 до 30% и установив один максимальный размер льготного кредита для всех регионов в 6 млн руб. Но продолжать масштабную льготную программу жилищного кредитования чревато многими рисками, ее в любом случае надо постепенно свернуть, считают в Банке России.

Об этом, а также о возможности ипотечного кризиса в России по аналогии с американским, «идеальной» планке по предельной долговой нагрузке, с которой нельзя было бы получить жилищный кредит, и новых схемах на рынке рассказал в интервью «Российской газете» директор департамента банковского регулирования и аналитики Банка России Александр Данилов.

— Каково отношение Банка России к последней корректировке условий льготной потеки, нужны ли дальнейшие изменения действующих льготных ипотечных программ?

— Мы поддерживаем последние изменения условий предоставления кредитов по льготной ипотеке: мы всегда говорили о том, что эта программа должна носить временный характер и сворачивать ее необходимо, поэтому повышение первоначального взноса до 30% и снижение максимальной суммы субсидируемого кредита до 6 млн руб. — шаг в правильном направлении.

Что касается дальнейших изменений, то, безусловно, потребуется оценить эффект от принятых мер. С учетом поручений президента по семейной ипотеке и того, что все-таки льготная ипотека уже очень сильно разогнала цены на жилье, мы считаем, что необходимо продолжить обсуждение конкретных параметров и деталей конфигурации всей системы господдержки ипотечного кредитования, в том числе после июня 2024 года.

Сейчас около 90% ипотеки в сегменте первичного жилья выдается по госпрограммам. Так быть не должно, и надо продолжить постепенный выход из этой истории. Ведь до 2020 года, то есть до старта массовой льготной ипотеки, доля господдержки в выдачах не превышала 20%.

Мы выступаем за адресные ипотечные программы, выполняющие социальные функции. То есть необходимо понимать, кого конкретно поддерживает государство и для каких целей. Например, в случае с семейной ипотекой помогает семьям с детьми и способствует решению демографической проблемы.

А вот обычная «широкая» льготная ипотека — нецелевая, ее может взять фактически любой человек. Там широкие критерии выдачи, и даже если у вас нет проблем с финансами, то есть вы по большому счету не нуждаетесь в поддержке, все равно сможете на нее претендовать. Многие заемщики так и делают, в том числе приобретают по этим программам жилье исключительно в инвестиционных целях.

— Что будет после отмены массовой льготной ипотеки? Вы не ожидаете кризиса на жилищном рынке?

— Нет, потому что останутся адресные программы, в частности семейная, и часть спроса перейдет туда. Вообще льготные программы — прерогатива правительства, мы лишь отмечаем те риски, которые вызывает их длительное использование. Мы видим, что цены на жилье в новостройках с 2020 года выросли на 80%, на вторичное жилье — на 51%. Причем цены на жилье поднялись сильнее, чем доходы населения за то же время.

Цель льготной ипотечной госпрограммы была изначально в том, чтобы сделать жилье более доступным. Но из-за такого роста цен вся выгода для заемщика по сути исчезла. Если оценивать, сколько метров жилья может купить человек на среднюю годовую зарплату, этот показатель упал с 8 до 6,5 кв. м. А если смотреть на срок накопления на квартиру в 50 кв. м., то он увеличился с шести до восьми лет.

— То есть мы можем признать программу неудачной?

— Она была удачной, поскольку помогла поддержать спрос в момент, когда это было необходимо. В нашей логике широкая ипотечная льготная программа — «антистрессовая», ее ввели в пандемию коронавируса, а раз пандемия закончилась, из кризиса мы вышли, значит, надо программу сворачивать. Но процесс выхода существенно затянулся, и мы получили негативные «побочные» эффекты в виде роста цен. Чем быстрее мы будем снижать масштабы программы, тем лучше.

— Но масштабы строительства жилья в России заметно выросли в последние годы. Можно ли совсем без ущерба для экономики затормозить стройку?

— Важно правильно расставить акценты: мы не за остановку стройки, мы за ее разумное движение с нормальной скоростью. Сейчас действительно на рынке идет разгон, только впереди может возникнуть поворот. И на такой скорости в этот поворот можно не вписаться, есть риск аварии.

— Означает ли сворачивание масштабной льготной ипотеки автоматически снижение цен на жилье?

— Не исключено, что цены могут снизиться, но вряд ли сильно. Как я уже сказал, часть спроса, вероятно, перейдет в другие программы, а что-то в рыночную ипотеку — это будет зависеть от уровня ставок на тот момент.

При этом, по нашим наблюдениям, у большинства проектов есть запас по маржинальности, и, если цены снизятся, это не должно привести к драматичным последствиям для строительного рынка.

— Какие льготные ипотечные программы, по мнению Банка России, нужно оставить обязательно?

— Это прерогатива правительства. С нашей точки зрения, нужно определиться, кого мы хотим поддерживать. Например, IT-специалистов, жителей сельских районов, опять же семьи с детьми. Причем, может быть, можно рассмотреть возможность установить разные льготы в зависимости от числа детей (чем больше, тем больше льгота), доходов семьи, уже существующей у семьи жилплощади. Все это нужно обсуждать, искать баланс.

Второй уровень вопроса — региональные льготы по ипотеке (сейчас уже есть для жителей Дальнего Востока, есть «Арктическая ипотека»). Но здесь тоже надо быть осторожными: масштабная поддержка программ в регионах, где мало рабочих мест, тоже, наверное, не очень эффективная идея.

— Банк России активно использует макропруденциальные лимиты в потребительском беззалоговом кредитовании. Возможно ли их применение в ипотеке?

— Да, мы бы хотели получить полномочия устанавливать макропруденциальные лимиты в отношении ипотеки. Пока таких полномочий нет, но мы будем работать над этим.

В ипотеке сейчас мы снижаем риски с помощью макропруденциальных надбавок: банкам, выдающим кредиты с повышенным риском, нужно иметь больше капитала. Но для отдельных банков с большим запасом капитала эти меры могут быть не очень эффективны — они все равно могут выдавать кредиты заемщикам с высокой долговой нагрузкой. Макропруденциальные лимиты были бы более эффективным инструментом, потому что они напрямую ограничивают долю выдачи рискованных кредитов.

— Учитывая пока еще высокую долговую нагрузку у многих заемщиков, возможен ли у нас локальный кризис ипотечных неплатежей? Не в таком масштабе, конечно, как в США в конце 2000-х годов, но все же.

— В США к кризису привело сразу несколько факторов, один из них — большая доля ипотечных кредитов там выдавалась по плавающим ставкам. И когда ставки выросли, увеличился и платеж по кредиту. Многие заемщики не смогли платить в новых реалиях. Банки тоже понесли значительные убытки, что и привело к масштабному кризису.

У нас, к счастью, ипотека выдается по фиксированным ставкам. То есть ситуация, когда, условно, ваш ежемесячный платеж по ней составлял 50 тыс. руб., а потом вырос до 75 тыс. руб., у нас невозможна.

Но при этом мы не застрахованы от гипотетической ситуации, когда у человека снижается доход — в случае кризиса, стресса в экономике и т.п. Понятно, что есть возможность реструктурировать кредит, воспользоваться ипотечными каникулами. Но если человек после каникул и реструктуризации не восстановил свое финансовое положение, то банк будет вынужден продать заложенную квартиру. При этом если цены на недвижимость упали и ее стоимости не хватает, чтобы погасить кредит, человек, лишившись квартиры, останется еще и должен банку. Вот это самый страшный гипотетический сценарий, который может быть.

В строительном блоке часто говорят, что в ипотеке есть залог и риски низкие, дефолтность по ипотечным кредитам — ниже 1%. К сожалению, история тут не показательна, потому что у нас сильно изменился состав заемщиков. Из-за льготных программ ипотеку берут менее финансово обеспеченные люди, более чувствительные к ситуации, когда в экономике происходит что-то негативное, у них часто нет финансовой подушки безопасности.

К тому же мы видим, что в льготных программах первоначальный взнос существенно снижался, многим и на низкий взнос с трудом удавалось накопить. Оценочно, до 6% заемщиков вообще брали потребительский кредит для первоначального взноса.

— По поводу первоначального взноса по ипотеке: какой его процент вы считаете приемлемым? И можно ли как-то бороться с тем, что люди берут для него потребительские кредиты?

— Первоначальный взнос должен покрывать возможное снижение цен в случае стресса. Я считаю, что правильный уровень — минимум 20%. Но в отдельных сегментах, где сильно завышены цены на жилье, может быть, нужно даже больше.

Возвращаясь к теме потребкредитов, которые используются в качестве первоначального взноса по ипотеке. Аналитически определить, что потребительский кредит берется именно на первоначальный взнос, можно через бюро кредитных историй. С большой вероятностью, если заемщик за две недели или месяц до взятия ипотеки оформил крупный потребкредит, деньги пошли именно на первоначальный взнос.

С другой стороны, сказать, что во всех 100% случаев такой вывод правилен, тоже нельзя. Деньги, к примеру, могли быть взяты на мебель, свадебное путешествие и т.д. В этом случае ограничить кредитование в каком-то временном окне до оформления ипотеки тоже неправильно.

Поэтому лучше использовать уже существующий инструментарий, это показатель долговой нагрузки (ПДН). Банк, выдающий ипотеку, должен принимать в расчет полученный ранее заемщиком потребительский кредит. Если у человека есть возможность обслуживать и то и другое, общий уровень долговой нагрузки у него адекватный, то это нормально.

Но сейчас у нас возможности эффективно тормозить банки в наращивании высокорискованных ипотечных кредитов ограничены из-за упомянутого большого запаса капитала у ряда игроков. С макропруденциальными лимитами мы могли бы лучше управлять процессом.

— При ПДН 80% мне сейчас, скорее всего, не выдадут кредитную карту. С каким ПДН мне в перспективе не выдали бы ипотеку?

— Мы бы хотели, чтобы в идеале при выдаче кредитов банки предоставляли средства людям, которые тратят на обслуживание кредитов меньше половины своего дохода (уровень ПДН, который не превышает 50%). Причем это суммарная предельная доля по всем кредитам, которые у вас есть.

При этом мы через макропруденциальные надбавки сейчас дестимулируем выдачу кредитов заемщикам с ПДН более 80%, потому что это высокие риски для самих людей. Мы бы не хотели, чтобы они потом еще и потребительские займы брали на обслуживание своей ипотеки.

— Появились ли на рынке новые ипотечные схемы по аналогии с предыдущей пресловутой «ипотекой от застройщика»?

— После «ипотеки от застройщика» остался ее рудимент. Это ипотека под нулевую ставку на какое-то время, например на один год. Банк при этом в рекламе указывал, что ипотека вроде как под нулевую ставку выдается, но с припиской мелким шрифтом, что через год ставка повысится уже до рыночной. Банки таким образом избегают повышенных резервов, предусмотренных для нерыночных ставок, а застройщики цену квартиры завышают не на 30%, как раньше в «ипотеке от застройщика», а где-то на 7%.

Конечно, это уже не так страшно, как было. Плюс в части рекламы уже так нельзя делать: согласно недавно принятым поправкам в законодательство, в рекламе теперь должна указываться полная стоимость кредита. То есть только «ноль за первый год» они не смогут указывать — там будет указана полная стоимость кредита исходя из платежей за весь срок.

— Получается, формально в подобных ипотечных схемах даже нарушения закона нет. Означает ли это, что такие схемы будут плодиться постоянно?

— Полагаю, попытки будут. Но мы надеемся на определенный уровень зрелости банковского сектора и своими действиями — регулятивными, надзорными и вербальными — будем влиять на них.

— Когда в России может заработать стандарт ипотечного кредитования? Известны ли уже сейчас его параметры?

— Мы стремимся как можно скорее запустить стандарт, но это большая работа, рассчитываем направить его рынку на обсуждение в первом полугодии 2024 года. Необходимо определить порядок контроля за исполнением стандарта, ответственность кредитных организаций за нарушение его положений.

В стандарте будут прописаны определенные условия: как информировать заемщиков, не вводить их в заблуждение, не использовать схемы. Их соблюдение банками сделает ипотеку прозрачнее, кредитные предложения сопоставимыми, защиту заемщиков усиленной.

Предполагается, что общественное обсуждение этого документа будет проходить на площадке Комитета по стандартам деятельности кредитных организаций, работа над созданием комитета сейчас идет.

Роман Маркелов, «Российская газета»